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贝壳找房杨现领:房地产转型的前提是认知革命 ——凤凰网房产济南

作者:www.ip179.com 时间:2018-8-2 13:11:36   所属栏目:精彩活动   点击:130次

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2018年迎来“房改”20周年,历经数二十载的繁荣发展周期,房地产进入“新时代”。

大规模开发浪潮渐退,“快周转”理念失效,房价高速增长趋势不再,以“开发”为主导的行业生命周期已达到峰值,加速驶入下行阶段。

站在行业变革的十字路口,企业如何把握住转型期的方向盘,已成为当前阶段的考量重点。

7月21日,博鳌·21世纪房地产论坛·第18届年会如期举办,在“房住不炒,中国租赁地产的机遇与挑战”首场主论坛上,中国REITS联盟秘书长王刚、贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领、新城控股集团控股有限公司高级副总裁欧阳捷等就房企战略转型、存量时代增长动力、租赁模式与盈利等当下热门话题进行多方探讨,为行业发展变革献计献策。贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领“走出‘第二曲线’将是企业保持高增长的核心策略,中国房地产企业在‘黄金时代’积累的资源与能力即将失效,从开发向居住生活服务转型是必然,在存量主导的时代,转型的第一步就是转变认知,用增量开发的思路做存量、做租赁难以破局。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领借以查尔斯·汉迪的“第二曲线”概念为基点概括市场与行业的现状,以及房企转型的根本思路。存量主导已成定局,向“第二曲线”转轨时机已到为什么说当下是发展“第二曲线”的最佳时期?对此杨现领从市场数据给出有力的解释。2017年,全国有超过24个城市全面进入存量主导市场,而到2018年,这个数字将会突破40,成为供给的主渠道已成定局。除此之外,过去三年,几乎让房企感受到市场下行前最后的“狂欢”,新房交易量一次次创出历史新高,行业集中度极速上升,2017年房地产销售额首次突破13万亿。抛开市场表象,杨现领一针见血指出,最好的时代往往也是最焦虑的时代,事实上,今天的房企开工率(开工量/房屋存量)出现历史性下降,已由5%的历史峰值下降到不足1%,这个数也远低于均值%。存量趋势无疑正在倒逼房企转型,而在市场下行的历史拐点背景下,几乎所有的头部企业都在谋求转型。“企业长盛不衰的奥秘是在冲顶峰值之前找到‘第二曲线’,转型的最好时机已到来,如果到下行不可逆转的时候再启动转型,无疑将加速企业死亡。”杨现领指出,增量时代开发占主导,存量时代房地产消费占主导,向居住生活服务转型是房企最根本的出路,发展租赁寻找新的业务增长点也是行之有效的选择。认知革命是前提,警惕租赁行业三大风险2015年始,已有一批开发商开始试水租赁,截至2018年,国内排名Top100的房地产开发商中,已有超过30家涉足长租公寓领域(数据来源贝壳研究院《2018年中国住房租赁白皮书》),碧桂园、万科、保利、龙湖、旭辉、华润等开发商在全国范围内大量布局门店,快速拓展长租业务。“几乎每一个头部企业都在转型,这两年的转型方向是租赁,不过似乎并没有人真正想做租赁,而是把它当作开发的工具,为了拿地、为了融资,这是显然的末本倒置。”谈到房企转型,杨现领感慨目前房企转型做租赁依旧是用开发的思路,而这点显然是认知的误区。贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领用开发的思路做租赁究竟为行业和企业带来哪些弊端?杨现领也做了细致地分析,他认为租赁行业,尤其是房企意欲快速走出“第二曲线”,向租赁市场迸发的过程,需要警惕行业三重风险:首先,把租赁等同于开发。租赁供给的主体在于盘活存量,而不在于增量开发。从国际租赁市场发展经验来看,开发在租赁中的占比是非常低的,无论是市场化较高的美国、日本,还是政府高度介入的德国市场,开发供给租赁房源均在少量,德国市场70%的租赁房源也是来源于私人市场。其次,把租购并举等同于以租代购。这也是行业普遍存在的一种认知误区,就目前拿地市场比例看,“租”的比重在大幅上升,而“购”的比例大幅下降。这样带来的后果是什么?杨现领指出当住宅的供应总量不增加的情况下,压缩购房的供应比例,潜在供给受限,未来的房价压力依然居高不下。而且,目前一线城市的租赁土地供应几乎集中在五环、六环等远离中心地带的位置,完全与租赁市场需求反向而行。再次,把发展租赁等同于融资支持。房企惯用的“快盈利”思维,也必将导致行业将精力更多放到“投资-融资-拿房-退出”,而忽视租赁的核心是运营,本质是为消费者提供服务。“租赁是艰难的事情,没有运营能力将会加剧房企转型的难度。完成从开发到居住生活服务的转型,就必须抛弃旧时代的傲慢,从认知上扭转误区。”杨现领指出。

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